デンバー都市圏
デンバー, CO
コロラド州は ADU 法が HOA の禁止規定に優先する珍しい州で、デンバーは現在、所有者居住の要件なしにすべての住宅地区で ADU を認めています。譲渡コストはごくわずかですが、買主がつまずきやすいのは雹（ひょう）の被害と期限中心の契約です。
💡 ポテンシャルのヒント
デンバーのほぼすべての戸建て敷地で、ADU は現実的な選択肢と考えてよいでしょう。市はすべての住宅地区で1戸を認めており、州法 HB24-1152 により HOA の禁止規定は無効です。そのうえで屋根の築年数と耐衝撃性を確認してください。雹が保険料を左右します。契約上の異議申し立て期限もすべて管理しましょう。
オファーと競争
コロラド州が定める売買契約は期限中心の構成で、インスペクションへの異議、解決、融資、鑑定、権原、デューデリジェンスにそれぞれ期限があります。期限を過ぎると、原則としてその異議を述べる権利を失います。
クロージングと費用負担
決済はタイトル会社が行い、弁護士は不要です。コロラド州は成約価格を公開する州で、価格は不動産譲渡申告書に記録され、評価官の記録で確認できます。
不動産譲渡税
コロラド州は100ドルあたり0.01ドルの証書手数料（0.01%、50万ドルの家で約50ドル）のみで、デンバー市独自の譲渡税はありません。
売主の情報開示
売主はコロラド州不動産委員会の売主物件開示書を使い、州法では特別区とその税負担、飲料水の水源、山火事リスク区域に当たるかどうかなどの個別開示も求められます。
建てられるもの
州法 HB24-1152 は都市圏の自治体に、戸建てが認められる場所ならどこでも ADU 1戸を許可不要の権利として認めるよう義務付け、所有者居住の要件や大半の駐車場要件を禁じ、HOA による ADU の禁止を無効にしました。デンバーは2024年10月にすべての住宅地区で ADU を認めて対応しました。独立型 ADU は約1.5階建てまで、面積は敷地に応じて650〜1,000平方フィートとされてきました。
許可と記録
許可履歴はデンバーの電子許可システムで、物件記録は市評価官の検索サイトで確認できます。住宅の審査は通常数週間ではなく数か月かかります。最新の期間は市の許可ポータルで確認してください。
固定資産税
2026年の住宅評価率は学校分7.05%、地方自治体分6.8%で、地方分の計算では評価額の10%（70万ドルまで、最大7万ドル）が控除されます。コロラド州は奇数年ごとに再評価を行い、デンバーの実効税率はおおむね0.5〜0.6%です。
賃貸ルール
コロラド州には州全体の家賃上限はありません（あるのはカリフォルニア、オレゴン、ワシントンの3州のみ）。州法 HB24-1007 は家族関係に基づく市の居住人数制限を禁じており、血縁のないルームメイトへの賃貸で重要です。
主なリスク
フロントレンジは全米でも特に雹の多い地域で、保険会社は風災・雹災に保険金額の一定割合の免責を設けることが増えています。屋根の築年数や耐衝撃性（Class 4）の素材は保険料に大きく影響します。2021年のマーシャル火災でボルダー郡の約1,000棟が焼失して以来、山火事も懸念材料です。
⚠ 確認中
2024年の改正後のデンバーの ADU の最終的な面積・高さ上限は取得できていません。2025年のコロラド州住宅法案の状況、6つの郊外都市が自治権を理由に HB24-1313 と HB24-1304 を訴えた訴訟の行方、デンバーが現行の許可システムを移行するかどうかは未確認です。証書手数料、契約の構成、審査期間、税率の一部は背景知識に基づきます。
公式情報源
更新日: 2026-10 · 表示日時点の公開ルールの要約です。法律・税務上の助言ではありません。必ず公式の情報源でご確認ください。