都市別ルールブック

全米でも屈指の競争が激しい戸建て市場で、多くの物件が売り出し価格を上回って成約します。買主は売主が用意したインスペクション報告を読み込んでからオファーを出すのが前提です。土地の活用余地は、平屋限定地区、2階建てへの個別審査、保護樹木、洪水区域といった市独自の規制が、比較的寛容な州の住宅法の上に重なって決まります。

古い建物が密集する市場で、市の家賃規制、急勾配の段階的な譲渡税、厳格な地元審査が建物の価値を左右します。一方で、許可データの公開度はベイエリアで最も高く、買主は物件の履歴を詳しく確認できます。

ベイエリア最大の都市で、半島部より敷地や価格帯の幅が広い一方、売主が事前に検査を済ませスピード勝負でオファーする文化は同じです。230万ドル超で譲渡税が跳ね上がる「崖」と、多くの戸建て敷地に住戸を追加できる州の住宅法が特徴です。

さまざまな重複規制の街で、丘陵地や延床面積の制限、歴史地区、極めて高い火災危険区域が敷地の活用余地を決めます。Measure ULA が適用されると譲渡税は西海岸の都市で最も重く、2025年1月の大火後の再建には独自の迅速化ルールがあります。

譲渡コストが低く、市はかつてカリフォルニアで最も寛大な ADU 制度の一つを設けていました。しかし2025年にそのボーナス制度が縮小され、新しい開発地では Mello-Roos 特別税も一般的なため、敷地ごとの細部が重要になります。

ワシントン州の段階的な不動産物品税（REET）により高額物件の譲渡コストは高く、一方で州の中密度住宅法によりシアトルの多くの住宅敷地に複数の住戸を建てられるようになりました。新たな州全体の家賃上限と、まだ採択されていない市全域のアップゾーニングにより、投資家向けのルールは今も動いています。

オレゴン州は新たな譲渡税を禁じ、売買時に課税評価額を見直さないため、購入コストと引き継ぐ税額が非常に有利です。ポートランドは多くの住宅敷地で最大4戸を認めており、中密度住宅を個別の敷地に分割することもできます。

譲渡コストはほぼゼロで固定資産税の伸びも緩やかですが、比較的新しい住宅の多くは HOA（住宅所有者組合）の管理下にあり、州の ADU 法も HOA の規約には優先しません。猛暑と長期的な水の確保がこの市場特有のリスクです。

コロラド州は ADU 法が HOA の禁止規定に優先する珍しい州で、デンバーは現在、所有者居住の要件なしにすべての住宅地区で ADU を認めています。譲渡コストはごくわずかですが、買主がつまずきやすいのは雹（ひょう）の被害と期限中心の契約です。

オースティンは大区画の一戸建て中心の規制から、ほとんどの住宅地で最大3戸、最小1,800平方フィートの区画を認める制度（HOME改革）へと大きく転換しました。テキサス州は成約価格を公開しない non-disclosure 州のため、価格推定の精度は全米の多くの地域より下がります。

ヒューストンには用途地域制（ゾーニング）がなく、区画面積、セットバック、密度は第42章、私的な権利制限、ハリケーン・ハービー後の洪水区域規制で決まります。最小1,400平方フィートの小区画がタウンハウスの建設ブームを生み、洪水リスクが価値を左右する最大の要因です。

ダラスは従来型のゾーニング（第51A章）を維持しており、ほとんどの一戸建て地区では裏庭の追加住戸が by right で認められていません。区画の伸びしろはオーバーレイ指定や公聴会次第です。テキサス州の2025年の新法（SB 840、SB 15、HB 24）が主に開放したのは商業用地と新規分譲で、既存の住宅地ではありません。

シカゴの特徴は、契約に基づく弁護士レビュー期間、主に買主が負担する市の譲渡税、そして複雑さで知られるクック郡の固定資産税制度です。市全域のコーチハウス（ADU）条例は2026年4月に施行されましたが、14の区（ward）が適用を見送りました。

ミネアポリスでは、住宅を内覧に出す前に市の認可評価士による Truth in Sale of Housing（TISH）評価が義務付けられており、買主は欠陥を事前に公開情報として確認できます。2040計画は住宅地で最大3戸を認めており、計画を凍結させていた訴訟は2024年に事実上終結しました。

ニューヨークでは、オファーが承諾されても弁護士が作成した契約書に署名し手付金を払うまで誰も拘束されないため、調査はすべて署名前に行います。コープ（co-op）の理事会は理由を示さずに買主を拒否でき、譲渡税、マンション税、抵当登録税が重なるため、決済費用は全米で最も高い水準です。

ボストンは2段階の契約方式で、署名済みの購入申込書（Offer to Purchase）の段階で拘束力が生じることがあり、売主の一般的な開示書式の義務もありません。2025年2月から州法で一戸建て区画に ADU を1戸 by right で建てられるようになり、家賃規制は引き続き禁止されています。

フィラデルフィアの譲渡税は全米屈指の高さで、2025年7月1日から合計4.578%となり、通常は買主と売主で折半します。一戸建て用途のロウハウス区画で住戸を増やすには用途の特例許可（variance）が必要なことが多く、価値向上を考えるならまず Atlas で住所ごとに無料検索するのが第一歩です。

ワシントンD.C.の特徴は、40万ドルを境に税率が跳ね上がる譲渡税、1976年以前の賃貸住宅の多くに適用される家賃規制、そして賃借人がいる物件の購入を数か月延ばしかねない賃借人優先購入法（TOPA）です。一戸建て区画では ADU が原則 by right で認められますが、歴史地区と連邦の建物高さ制限法が建てられるものを左右します。

マイアミでは、保険、洪水リスク、コンドミニアムの建物の健全性が住宅そのものと同じくらい価値を左右します。サーフサイド崩落事故後の法律で、3階建て以上のコンドミニアムには定期構造検査（milestone）と構造修繕積立金調査（SIRS）に基づく全額積立が義務付けられ、特別負担金を抱える古い建物と価値を保つ新しい建物に市場が二分されています。

ジョージア州では決済に弁護士の関与が必要で、買主は自由に撤退できるデューデリジェンス期間を交渉で決めます。固定資産税のルールは変化の最中で、2026年の HOME 法により2027年から州全体でホームステッド評価額へのインフレ上限が義務化される一方、アトランタのゾーニング全面改定は2027年にずれ込んでいます。