サンプルレポート：パロアルトの Eichler
HouseUpside の完全版レポートの内容を示す合成例です（実在の物件ではありません）。
- 住宅
- 1956年築 Eichler、平屋、1,600平方フィート、3ベッドルーム・2バスルーム
- 敷地
- 7,000平方フィート、R-1 一戸建て住宅地域
- 重複規制
- 平屋限定オーバーレイ（本サンプルでの想定）
- 洪水
- 高リスク区域外（想定）
評価
ADU と平屋での全面建て替えにより十分なポテンシャルあり。2階の増築は不可。床暖房と屋根のリスクに備えた予算を。
建てられるもの
- •最大1,000平方フィートの独立型 ADU（州法）、さらに母屋内に JADU。
- •容積率の上限までの平屋建て替え。平屋限定オーバーレイでは高さ17フィートまで。
- •SB 9 による二世帯住宅化や土地分割が可能な場合あり。適格要件と自己居住の宣誓書を確認。
制約となるもの
- •平屋限定オーバーレイがある限り、2階の増築は不可。
- •保護樹木（オーク、レッドウッドなどの大木）により建築可能な面積が狭まる場合あり。
- •Eichler のデザインガイドラインが、外から見える改修の外観を左右します。
Eichler 特有のリスク
- •コンクリート床に埋め込まれた床暖房配管：漏水の修理は高額。圧力テストを依頼しましょう。
- •陸屋根または緩勾配屋根：築年数、発泡材や防水シートの状態、排水を確認。
- •古い建材や単板ガラスの壁にアスベストが含まれている可能性。
費用
- •不動産譲渡税：サンタクララ郡 $1,000 あたり $1.10、加えてパロアルト市 $1,000 あたり $3.30。
- •Prop 13 により、固定資産税は購入価格の約1.2%に再評価されます。
- •カリフォルニア州内で住み替える55歳以上のオーナーは、課税評価額を引き継げる場合があります（Prop 19）。
オファー期限までに確認すること
- •再利用できる承認済み図面や過去の許可はありますか？建築士は誰でしたか？
- •床暖房システムの最後の点検やテストはいつですか？
- •物件は平屋限定オーバーレイや洪水区域内にありますか？
あくまで説明用の例です。ルールは変わり、土地ごとに条件も異なります。市および有資格の専門家にご確認ください。
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