示例报告：帕洛阿尔托的 Eichler
一个综合示例（并非真实房源），展示完整的 HouseUpside 报告涵盖哪些内容。
- 房屋
- 1956 年 Eichler，单层，1,600 平方英尺，3 室 2 卫
- 地块
- 7,000 平方英尺，R-1 独栋住宅区
- 叠加区
- 单层限制叠加区（本示例假设）
- 洪水
- 位于高风险区之外（假设）
结论
通过建 ADU 和整体单层重建可获得不错的增值空间。不能加建二层。需为地暖和屋顶风险预留预算。
可以建什么
- •独立 ADU 最大 1,000 平方英尺（州法律规定），另可在主屋内建 JADU。
- •单层重建以容积率上限为准；单层限制叠加区内限高 17 英尺。
- •可能适用 SB 9 双拼或分地，请核实资格条件及自住宣誓书要求。
有哪些限制
- •单层限制叠加区存续期间不能加建二层。
- •受保护树木（橡树、红杉等大树）可能缩小可建面积。
- •Eichler 设计导则会约束外观可见部分的改动。
Eichler 特有风险
- •地板混凝土中埋有地暖管道：一旦漏水维修费用高昂，请要求做压力测试。
- •平屋顶或低坡屋顶：检查屋龄、泡沫或防水膜状况以及排水。
- •旧建材和单层玻璃幕墙中可能含有石棉。
费用
- •过户税：圣克拉拉县每 $1,000 收 $1.10，帕洛阿尔托市每 $1,000 另收 $3.30。
- •根据 Prop 13，房产税将按购房价约 1.2% 重新核定。
- •55 岁以上业主在加州其他地方卖房换房，可沿用原税基（Prop 19）。
出价截止前要问的问题
- •有没有可以沿用的已批图纸或过往许可证？建筑师是谁？
- •地暖系统上次保养或检测是什么时候？
- •该房产是否位于单层限制叠加区或洪水区内？
仅供参考。规则会变化，每块地的情况都不同。请向市政府和持牌专业人士确认。
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