샘플 리포트: 팔로알토의 Eichler 주택
HouseUpside 전체 리포트가 무엇을 다루는지 보여 주는 가상 예시입니다(실제 매물이 아닙니다).
- 주택
- 1956년 Eichler, 단층, 1,600제곱피트, 침실 3개, 욕실 2개
- 대지
- 7,000제곱피트, R-1 단독주택 지역
- 중첩 규제
- 단층 제한 구역(이 샘플의 가정)
- 홍수
- 고위험 구역 밖(가정)
결론
ADU와 단층 전면 재건축으로 좋은 잠재력이 있습니다. 2층 증축은 불가합니다. 바닥 난방과 지붕 위험에 대비한 예산을 잡아 두세요.
지을 수 있는 것
- •최대 1,000제곱피트의 독립형 ADU(주 법률), 그리고 본채 안에 JADU 추가.
- •연면적 한도 내 단층 재건축. 단층 제한 구역에서는 높이 17피트까지.
- •SB 9에 따른 2세대 주택이나 필지 분할이 가능할 수 있습니다. 자격 요건과 소유주 거주 서약서를 확인하세요.
걸림돌
- •단층 제한 구역이 유지되는 한 2층 증축은 불가합니다.
- •보호 수목(오크, 레드우드 등 큰 나무)이 건축 가능 면적을 줄일 수 있습니다.
- •Eichler 디자인 가이드라인이 밖에서 보이는 변경의 외관을 제한합니다.
Eichler 주택 특유의 위험
- •콘크리트 바닥에 묻힌 난방 배관: 누수 수리비가 큽니다. 압력 테스트를 요청하세요.
- •평지붕 또는 완경사 지붕: 연식, 폼이나 방수막 상태, 배수를 확인하세요.
- •오래된 자재와 홑유리 벽에 석면이 있을 수 있습니다.
비용
- •양도세: 산타클라라 카운티 $1,000당 $1.10, 여기에 팔로알토 시 $1,000당 $3.30.
- •Prop 13에 따라 재산세는 매입가의 약 1.2%로 재산정됩니다.
- •캘리포니아 내 다른 곳으로 이사하는 55세 이상 집주인은 과세 기준가를 이전할 수 있습니다(Prop 19).
오퍼 마감 전에 물어볼 것
- •다시 쓸 수 있는 승인 도면이나 과거 허가가 있나요? 건축가는 누구였나요?
- •바닥 난방 시스템을 마지막으로 점검하거나 테스트한 때는 언제인가요?
- •이 집이 단층 제한 구역이나 홍수 구역 안에 있나요?
설명을 위한 예시입니다. 규정은 바뀌고 필지마다 조건이 다릅니다. 시청과 자격을 갖춘 전문가에게 확인하세요.
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