ワシントン首都圏（DMV）
ワシントンD.C., DC
ワシントンD.C.の特徴は、40万ドルを境に税率が跳ね上がる譲渡税、1976年以前の賃貸住宅の多くに適用される家賃規制、そして賃借人がいる物件の購入を数か月延ばしかねない賃借人優先購入法（TOPA）です。一戸建て区画では ADU が原則 by right で認められますが、歴史地区と連邦の建物高さ制限法が建てられるものを左右します。
💡 ポテンシャルのヒント
賃借人がいる物件なら、その売買が TOPA の対象になるかを早めに確認しましょう。賃借人の購入権によって決済が数か月遅れることがあります。そのうえで ADU や増築の価値を織り込む前に、D.C. のゾーニングマップと歴史地区の指定状況を確認してください。
オファーと競争
仲介業者は地域の GCAAR または MAR 売買契約書と補足条項を使います。一般的な条件はインスペクション、ローン、鑑定、場合によっては買主の自宅売却で、コンドミニアムとコープの買主は再販資料を受け取ってから3営業日以内なら解約できます。
クロージングと費用負担
決済は決済会社・タイトル会社が行い、弁護士は不要です。賃借人がいる場合、TOPA により賃借人に優先購入権が生じることがあり、RENTAL 法（2025年12月31日施行）が TOPA の一部の適用除外と手続きを狭めたと報じられています。
不動産譲渡税
慣例では買主が証書登録税、売主が譲渡税を払い、いずれも40万ドル未満で1.1%、40万ドル以上では価格全体に1.45%、境目を超えると合計2.9%になります。条件を満たす初回購入者は、価格と所得の上限付きで0.725%の軽減登録税率を受けられます。
売主の情報開示
住宅不動産売主開示法により、1〜4戸住宅の売主は契約前に開示書を渡す必要があります。1978年以前の住宅に対する連邦の鉛開示に加え、D.C. の法律に基づき既知の鉛塗料の危険も開示しなければなりません。
建てられるもの
2016年ゾーニング規則により、住居系地域の一戸建て区画では区画面積などの条件付きで ADU が by right で認められ、それ以外は BZA（ゾーニング調整委員会）の特別例外が必要です。キャピトル・ヒル、ジョージタウン、デュポンなどの歴史地区では歴史保存審査が必要で（ジョージタウンは Old Georgetown Board も）、連邦の建物高さ制限法が高さを制限しています。
許可と記録
建築局（DOB、2022年10月に DCRA から分離）が Citizen Access Portal で許可を発行し、Scout で物件記録を確認できます。ゾーニングは D.C. ゾーニングマップ、評価額は MyTax.DC.gov、証書は証書登記所で確認でき、最新の審査期間は DOB で確認してください。
固定資産税
クラス1住宅の税率は評価額100ドルあたり0.85ドルです。自宅居住者はホームステッド控除（約9万ドル以上、物価連動）と課税評価額の年10%上昇上限を受けられ、空き家や荒廃物件ははるかに高い税率が課されます。
賃貸ルール
家賃規制は1976年以前に建てられた住戸の多くが対象で、4戸以下を所有し適用除外を申請した小規模家主は除かれます。値上げ上限は CPI-W+2%（最大10%）で、2026年5月1日〜2027年4月30日は4.1%、高齢者・障害者の借主は2.1%です。
主なリスク
洪水リスクはフェデラル・トライアングルやワッツ・ブランチ、アナコスティア周辺に集中しているので、住所の FEMA 地図を確認してください。投資家にとっては、TOPA の手続き期間と家賃規制が収入と再販価値を大きく制約し得ます。
⚠ 確認中
未再確認の事項：D.C. の登録税・譲渡税率（変更なしとみられる）、初回購入者向け軽減の上限（2026年6月のガイドでは価格上限77万7,000ドル）、RENTAL 法が一戸建て売買の TOPA に与える正確な影響、ゾーニング改正後の現行 ADU 条件、2026年のホームステッド控除額、D.C. の洪水条例の詳細。
公式情報源
更新日: 2026-10 · 表示日時点の公開ルールの要約です。法律・税務上の助言ではありません。必ず公式の情報源でご確認ください。