샌프란시스코 베이 에어리어
팔로알토, CA
미국에서 가장 경쟁이 치열한 단독주택 시장 중 하나로, 대부분의 집이 호가보다 높게 팔리고 구매자는 매도인이 제공한 점검 보고서를 검토한 뒤 오퍼를 내는 것이 일반적입니다. 부지 활용 가능성은 단층 제한 구역, 2층 증축 개별 심사, 보호수, 홍수 구역 같은 시 규정이 비교적 관대한 주 주택법 위에 겹겹이 얹혀 결정됩니다.
💡 잠재력 팁
2층 증축이나 재건축 가치를 가격에 반영하기 전에 시의 Parcel Report(필지 보고서)를 확인하세요. 용도지역에 "(S)"가 붙어 있으면 단층 제한 구역(약 17피트, 1층만 허용)이며, 2층 신축이나 150제곱피트를 넘는 2층 확장은 재량 심사인 개별 심사(Individual Review)를 거쳐야 합니다. 이어서 Permit View에서 APN으로 허가 이력을 조회해 공개 서류와 대조하세요.
오퍼와 경쟁
매물은 보통 주중에 공개되고 약 일주일 뒤가 권장 오퍼 마감일이며, 매도인은 그 전에 선제 오퍼를 받아들일 수도 있습니다. 조건 없는 오퍼와 매도인이 미리 준비한 점검 보고서가 일반적이며, 구매자가 오퍼 전에 직접 점검하는 비용은 약 500~800달러입니다. 2026년 6월에는 25채가 호가보다 높게, 9채가 낮게 팔렸습니다.
클로징과 비용 부담
거래 종결은 에스크로 회사와 권원보험 회사가 맡으며 변호사는 필요 없습니다. 샌타클래라 카운티 관행상 에스크로 수수료, 소유자 권원보험, 카운티 양도세는 매도인이 부담합니다.
양도세
카운티 세금은 1,000달러당 1.10달러, 시 세금은 1,000달러당 3.30달러로 합계 0.44%입니다(350만 달러 주택 기준 약 15,400달러). 시 세금은 관행상 매수인과 매도인이 나누므로 매매계약서에서 분담 비율을 확인하세요.
매도인 정보 공개
캘리포니아는 TDS(매물 상태 공개서), NHD(자연재해 공개서), Mello-Roos 또는 PACE 특별부담금 고지를 의무화하며, 중개인의 육안 점검은 AVID에 기록되고 SPQ는 계약상 추가 서류입니다. 이곳에서는 점검 및 흰개미 보고서를 포함한 공개 서류 전체가 오퍼 마감일 전에 공개됩니다.
지을 수 있는 것
R-1 지역 연면적은 부지 첫 5,000제곱피트에 용적률 0.45, 초과분에 0.30(상한 6,000제곱피트)이며 높이 제한은 30피트입니다. 단층 제한 구역(R-1(S))은 1층, 약 17피트(홍수 구역은 20피트)로 제한됩니다. 주법에 따라 ADU와 JADU 추가, 또는 SB 9에 따른 2세대 주택·필지 분할이 가능하며, 2026년 7월 1일부터 SB 79가 Caltrain 3개 역(University Ave, California Ave, San Antonio) 주변을 최상위 등급으로 상향 조닝했습니다.
허가와 기록
2층 주택 신축, 2층 신설, 150제곱피트를 넘는 2층 확장은 모두 개별 심사(Individual Review) 대상이며 계획국장이 재량으로 결정합니다. 아이클러(Eichler) 단지는 2018년 「아이클러 디자인 가이드라인」도 따르는데, 자율 규정이지만 심사에서 참고됩니다. 허가 이력은 Permit View(2025년 12월 개설)와 Accela Citizen Access에서 APN으로 검색할 수 있으나, 1950~60년대 원본 도면은 보통 기록 열람 신청이 필요합니다.
재산세
Prop 13에 따라 과세 평가액은 매입가로 재설정되고 이후 연 2%까지만 오릅니다. 첫해 세금은 매입가의 약 1.1~1.2%이며, 매입 후 별도의 보충 과세 고지서가 나옵니다. 여기에 팔로알토 학군(PAUSD) 필지세 연 약 905달러가 추가됩니다.
임대 규정
주법 AB 1482는 대부분의 임대료 인상을 "5% + 지역 CPI(최대 10%)"로 제한하고 정당한 사유 없는 퇴거를 금지하지만, Costa-Hawkins 법에 따라 단독주택과 콘도는 일반적으로 제외됩니다. 지난 3년 안에 세입자가 살았던 집은 SB 9를 적용할 수 없습니다.
주요 위험
Middlefield Road 동쪽의 상당 부분은 FEMA 홍수 구역 AE, San Francisquito Creek 범람 지역은 AH로 지정되어 대출 시 홍수보험이 필수입니다(팔로알토는 CRS 6등급으로 보험료 할인이 있습니다). 줄기 지름 15인치 이상 나무(토종 참나무 11.5인치, 레드우드 18인치)는 보호수로 벌목에 허가가 필요합니다. 아이클러 주택은 바닥 매립형 복사 난방(전면 교체 약 2만 6천~3만 5천 달러)과 평지붕·폼 지붕 같은 고액 수리 항목이 있습니다.
⚠ 확인 중
R-1 수치는 공식 시 조례가 아닌 법규 요약 사이트에서 가져온 것입니다. 단층 제한 구역 청원 요건은 자료마다 다르고, 시가 구역 목록을 공개하지도 않았습니다. 개별 심사와 도면 검토의 공식 소요 기간도 공개되지 않았습니다. PAUSD 필지세 연장안(Measure B)은 2026년 6월 부결되어 현행 세금의 만료 시점이 불분명합니다. SB 79에 대한 시의 대체 계획과 시 자체 임대료 규제가 없다는 점도 확인이 필요합니다. 매물 공개 요일을 특정하는 자료는 없습니다.
공식 출처
업데이트: 2026-10 · 표시된 날짜 기준 공개 규정의 요약입니다. 법률 또는 세무 조언이 아닙니다. 반드시 공식 출처에서 확인하세요.