도시별 규정집

미국에서 가장 경쟁이 치열한 단독주택 시장 중 하나로, 대부분의 집이 호가보다 높게 팔리고 구매자는 매도인이 제공한 점검 보고서를 검토한 뒤 오퍼를 내는 것이 일반적입니다. 부지 활용 가능성은 단층 제한 구역, 2층 증축 개별 심사, 보호수, 홍수 구역 같은 시 규정이 비교적 관대한 주 주택법 위에 겹겹이 얹혀 결정됩니다.

오래된 주택이 밀집한 시장으로, 시의 임대료 규제, 가파른 누진 양도세, 엄격한 지역 심사가 건물 가치를 좌우합니다. 동시에 허가 데이터가 베이 지역에서 가장 개방적이어서 구매자가 매물 이력을 자세히 확인할 수 있습니다.

베이 지역 최대 도시로 반도 지역보다 부지와 가격대가 다양하지만, 매도인이 미리 점검하고 빠르게 오퍼가 오가는 문화는 같습니다. 230만 달러를 넘으면 양도세가 급등하는 "절벽"과 많은 단독주택 부지에 세대를 추가할 수 있는 주 주택법이 특징입니다.

중첩 규제의 도시로, 구릉지·연면적 제한, 역사 지구, 초고위험 화재 구역이 부지 활용 범위를 정합니다. Measure ULA가 적용되면 양도세가 서부 해안 도시 중 가장 무겁고, 2025년 1월 대형 산불 이후 재건을 위한 별도의 신속 절차가 있습니다.

양도 비용이 낮고, 시는 한때 캘리포니아에서 가장 관대한 ADU 제도 중 하나를 운영했습니다. 그러나 2025년 보너스 제도가 축소되었고 신규 개발지에는 Mello-Roos 특별세가 흔해 필지마다 세부 사항이 중요합니다.

워싱턴주의 누진 부동산 소비세(REET) 때문에 고가 주택의 양도 비용이 높은 반면, 주의 중밀도 주택법으로 시애틀 대부분의 주거 부지에 여러 채를 지을 수 있게 되었습니다. 새로운 주 전체 임대료 상한과 아직 채택되지 않은 시 전역 상향 조닝으로 투자자 규칙은 여전히 바뀌는 중입니다.

오리건주는 새로운 양도세를 금지하고 매매 시 과세 평가액을 재산정하지 않아 구입 비용과 이어받는 세금이 유리합니다. 포틀랜드는 대부분의 주거 부지에 최대 4채를 허용하며 중밀도 주택을 개별 필지로 나눌 수도 있습니다.

양도 비용은 거의 없고 재산세 증가도 완만하지만, 비교적 새 주택 대부분은 HOA(주택소유자협회) 안에 있으며 주 ADU 법도 HOA 규약을 무력화하지 못합니다. 극심한 더위와 장기적인 물 공급이 이 시장 특유의 위험입니다.

콜로라도는 ADU 법이 HOA 금지 규정보다 우선하는 드문 주로, 덴버는 이제 소유자 거주 요건 없이 모든 주거 지역에서 ADU를 허용합니다. 양도 비용은 매우 적지만, 구매자가 곤란을 겪는 것은 우박 피해와 기한 중심의 계약입니다.

오스틴은 대형 필지 단독주택 중심의 규정에서 벗어나, 대부분의 주거 필지에 최대 3세대, 최소 1,800제곱피트 필지를 허용하는 방향(HOME 개혁)으로 바뀌었습니다. 텍사스는 거래가를 공개하지 않는 non-disclosure 주라서 실거래가가 공공 기록에 남지 않아 시세 추정의 정확도가 다른 지역보다 낮습니다.

휴스턴에는 용도지역제(조닝)가 없고, 필지 면적·건축선·밀도는 제42장, 사적 증서 제한, 허리케인 하비 이후의 홍수구역 규정으로 결정됩니다. 최소 1,400제곱피트의 소형 필지가 타운홈 붐을 만들었고, 홍수 위험이 가치를 좌우하는 가장 큰 요인입니다.

댈러스는 전통적인 조닝(제51A장)을 유지해 대부분의 단독주택 지구에서 뒷마당 추가 주택이 by right로 허용되지 않으며, 필지의 잠재력은 오버레이 지정과 청문 절차에 달려 있습니다. 텍사스의 2025년 신법(SB 840, SB 15, HB 24)이 연 것은 주로 상업 용지와 신규 분할이지 기존 주거 필지가 아닙니다.

시카고는 계약에 따른 변호사 검토 기간, 주로 매수인이 내는 시 양도세, 그리고 복잡하기로 유명한 쿡 카운티 재산세 제도가 특징입니다. 시 전역 코치하우스(ADU) 조례가 2026년 4월 시행되었지만 14개 와드(ward)는 적용에서 빠졌습니다.

미니애폴리스는 주택을 보여 주기 전에 시 면허 평가사의 Truth in Sale of Housing(TISH) 평가를 받도록 의무화해, 매수인이 결함을 미리 공개 자료로 볼 수 있습니다. 2040 계획은 주거 필지에 최대 3세대를 허용하며, 이를 묶어 두었던 소송은 2024년에 사실상 끝났습니다.

뉴욕에서는 오퍼가 수락되어도 변호사가 작성한 계약서에 서명하고 계약금을 낼 때까지 아무도 구속되지 않으므로, 모든 실사는 서명 전에 해야 합니다. 코옵(co-op) 이사회는 이유 없이 매수인을 거절할 수 있고, 양도세·맨션세·저당 등록세가 겹쳐 클로징 비용이 미국 최고 수준입니다.

보스턴은 2단계 계약 방식으로, 서명한 매입 제안서(Offer to Purchase)만으로도 구속력이 생길 수 있고 일반적인 매도인 고지 양식 의무가 없습니다. 2025년 2월부터 주법으로 단독주택 필지에 ADU 1개를 by right로 지을 수 있으며, 임대료 규제는 여전히 금지되어 있습니다.

필라델피아의 양도세는 미국 최고 수준으로, 2025년 7월 1일부터 합계 4.578%이며 보통 매수인과 매도인이 나눠 냅니다. 단독주택 용도의 로우하우스 필지에 세대를 늘리려면 대개 특례 허가(variance)가 필요하므로, 가치 상승 계획의 첫걸음은 Atlas에서 주소별로 무료 조회하는 것입니다.

워싱턴 D.C.는 40만 달러를 기준으로 세율이 뛰는 양도세, 1976년 이전 임대 주택 대부분에 적용되는 임대료 규제, 그리고 세입자가 있는 물건 매입을 몇 달 늦출 수 있는 세입자 우선매수법(TOPA)이 특징입니다. 단독주택 필지에는 ADU가 대체로 by right로 허용되지만, 역사 지구와 연방 건물 높이 제한법이 지을 수 있는 범위를 좌우합니다.

마이애미에서는 보험, 홍수 위험, 콘도 건물의 상태가 집 자체만큼 가치를 좌우합니다. 서프사이드 붕괴 이후 법률로 3층 이상 콘도 건물은 정기 구조 점검(milestone)과 구조 수선 적립금 조사(SIRS)에 따른 완전 적립이 의무화되어, 특별 부담금을 안은 노후 건물과 가치를 지키는 신축 건물로 시장이 갈라졌습니다.

조지아주는 클로징에 변호사가 필요하며, 매수인은 자유롭게 철회할 수 있는 실사(due diligence) 기간을 협상합니다. 재산세 규정은 변화 중으로, 2026년 HOME 법에 따라 2027년부터 주 전역에서 자가 주택 평가액의 인플레이션 상한이 의무화되고, 애틀랜타의 조닝 전면 개정은 2027년으로 밀렸습니다.