南佛罗里达
迈阿密, FL
在迈阿密，保险、洪水风险和公寓楼的结构状况对价值的影响不亚于房子本身。瑟夫赛德（Surfside）事故后的法律要求 3 层及以上公寓楼进行阶段性结构检查（milestone）并足额储备结构维修基金（SIRS），导致市场分化：老楼面临特别摊派，新楼则保值。
💡 增值提示
买公寓时，在承诺之前先拿到阶段性结构检查报告、SIRS 和当前储备金余额，并利用收到文件后 7 天的撤销期；在楼龄超过 30 年的楼里，低物业费如今是即将到来的特别摊派的警示信号，而不是便宜。
出价与竞争
买方可在 FR/BAR “AS IS”（现状）合同和标准（Standard）合同之间选择：前者卖方没有维修义务，买方只能在验房期内退出；后者卖方须在约定的维修上限内修复，范围还包括木材害虫损害和未结许可证。南佛罗里达二手房以 AS IS 合同为主，所以所有检查都要在期限内完成。
过户及费用承担
出价前先拿到风灾/房屋险和洪水险的确定报价，因为屋顶年龄、四项检查（4-point）和防风减损报告决定能否投保以及保费。买方还需支付抵押票据印花税（每 100 美元 0.35 美元）和无形资产税（贷款额的 0.2%）；佛罗里达州 SB 264 禁止定居于中国等“受关注国家”的人士购买关键基础设施或军事设施附近的土地，并要求登记。
过户税
迈阿密-戴德县的契据印花税为：单户住宅每 100 美元 0.60 美元，其他一切（包括公寓）每 100 美元 1.05 美元，而佛州其他地区为 0.70 美元。按惯例由卖方支付，但新开发公寓常由买方承担；80 万美元的独栋房约 4,800 美元，80 万美元的公寓则为 8,400 美元。
卖方披露
根据 Johnson v. Davis 判例，卖方必须披露已知、实质影响价值的隐蔽缺陷，“现状出售”条款也不能免除这一义务。自 2024 年 10 月 1 日起，卖方还须在签约时或之前提供洪水披露（佛州法典 689.302 条）；自 2025 年 10 月 1 日起，范围扩大到其持有期间任何造成损害的洪水，以及来自任何来源的洪水援助。
可以建什么
Miami 21 是形态导向型规划：在单户 T3 区中，T3-R 为限制型，T3-L 允许一栋住宅加一个附属单元，T3-O 允许建双拼。《Live Local 法》允许在商业、工业或混合用途土地上符合条件的可负担住房项目突破地方密度和高度限制，HB 1389（2026 年 7 月 1 日生效）又将其扩展到部分政府和宗教用地，因此单户街区附近也可能出现中层楼。
许可证与档案
未结或过期的许可证是合同问题：标准合同的维修上限包括结清这些许可证，但在 AS IS 合同下它们就成了你的问题。请在迈阿密市和迈阿密-戴德县的许可证记录中查询该地址，当前审批时限请查看市政许可证门户。
房产税
“保护我们的家园”（Save Our Homes）把自住房评估值涨幅限制在 3% 或 CPI 中较低者，但转手时上限取消，所以卖方的税单具有误导性；原佛州自住房最多 50 万美元的优惠可在 3 年内转移到新房。2026 年 11 月 3 日的投票修正案拟把非学区自住豁免在 2027 年提高到 15 万美元、2028 年提高到 25 万美元，但需 60% 赞成才能通过。
租赁规则
佛罗里达州禁止地方实行租金管制，因此迈阿密没有租金上限。2026 年有人提交了废除该禁令的法案（SB 1726 / HB 1493），但我们的调研未发现其获得通过。
主要风险
所有 Citizens 公民财产保险的投保人必须在 2027 年 1 月 1 日前购买洪水保险，无论是否位于洪水区，因此即使不在 FEMA 高风险区也要预留这笔费用。3 层及以上公寓楼须在楼龄 30 年时及之后每 10 年进行阶段性结构检查，并完成 SIRS，其结构储备金已不能豁免；2025 年南佛罗里达楼龄超过 25 年的楼宇成交下降 6%，较新楼宇则上升 2%。
⚠ 仍在核实
尚未复核：FR/BAR 默认验房期（据报为 15 天）和默认维修上限、25 年沿海结构检查触发条件的现状、2026 年公寓法案 SB 1706 是否生效、2026 年 11 月 3 日房产税修正案结果（待定）、Miami 21 现行 ADU 面积与停车规定、迈阿密市 ADU 合规条例、佛州租金管制禁令条文，以及迈阿密-戴德县业主产权保险按惯例由谁支付。
官方来源
更新于: 2026-10 · 以上为截至所示日期的公开规则摘要，不构成法律或税务建议。请务必以官方来源为准。