南フロリダ
マイアミ, FL
マイアミでは、保険、洪水リスク、コンドミニアムの建物の健全性が住宅そのものと同じくらい価値を左右します。サーフサイド崩落事故後の法律で、3階建て以上のコンドミニアムには定期構造検査（milestone）と構造修繕積立金調査（SIRS）に基づく全額積立が義務付けられ、特別負担金を抱える古い建物と価値を保つ新しい建物に市場が二分されています。
💡 ポテンシャルのヒント
コンドミニアムなら、契約を確定する前に定期構造検査報告書、SIRS、現在の積立金残高を入手し、受領後7日間の解約期間を活用しましょう。築30年を超える建物では、安い管理費はもはやお得ではなく、今後の特別負担金の警告サインです。
オファーと競争
買主は FR/BAR の AS IS 契約と Standard 契約から選びます。AS IS では売主に修理義務がなく、買主はインスペクション期間中に撤退できるだけです。Standard では売主が修理上限額まで修理し、木材害虫の被害や未完了の許可も対象です。南フロリダの中古取引は AS IS が主流なので、すべての検査を期間内に済ませましょう。
クロージングと費用負担
屋根の築年数、4ポイント検査、耐風対策報告書が保険の加入可否と保険料を決めるため、オファー前に風災・住宅保険と洪水保険の確定見積もりを取りましょう。買主はローン証書の印紙税（100ドルあたり0.35ドル）と無形資産税（ローン額の0.2%）も負担します。フロリダ州 SB 264 は、中国など「懸念国」に住所を持つ人が重要インフラや軍事施設の近くの土地を買うことを禁じ、登録を義務付けています。
不動産譲渡税
マイアミ・デイド郡の証書印紙税は、一戸建てが100ドルあたり0.60ドル、コンドミニアムを含むそれ以外は1.05ドルで、フロリダの他地域の0.70ドルとは異なります。慣例では売主負担ですが、新築コンドミニアムでは買主負担が多く、80万ドルの一戸建てなら4,800ドル、80万ドルのコンドミニアムなら8,400ドルです。
売主の情報開示
Johnson v. Davis 判決により、売主は価値に重大な影響を与える既知の隠れた欠陥を開示しなければならず、現状有姿（as is）条項でもこの義務は免れません。2024年10月1日からは契約時までに洪水開示（フロリダ州法689.302条）も必要で、2025年10月1日からは所有期間中に損害を与えたあらゆる浸水と、あらゆる出所からの洪水支援も対象になりました。
建てられるもの
Miami 21 は形態規制型のコードで、一戸建ての T3 地区のうち T3-R は制限型、T3-L は住宅と付属住戸1戸、T3-O は二世帯住宅を認めています。Live Local 法は、商業・工業・複合用途の土地にある要件を満たした手頃な価格の住宅計画に地域の密度・高さ制限を超えることを認めており、HB 1389（2026年7月1日施行）で一部の公有地や宗教団体の土地にも拡大されたため、一戸建ての街区の近くに中層建築が建つこともあります。
許可と記録
未完了・期限切れの許可は契約上の問題です。Standard 契約では修理上限額に許可の完了処理が含まれますが、AS IS では買主の問題になります。マイアミ市とマイアミ・デイド郡の許可記録で住所を検索し、最新の審査期間は市の許可ポータルで確認してください。
固定資産税
Save Our Homes はホームステッドの評価額の伸びを3%か CPI の低い方に抑えますが、売買で上限が外れるため売主の税額は参考になりません。以前のフロリダの自宅から最大50万ドルの優遇を3年以内に移転できます。2026年11月3日の住民投票にかかる憲法修正案は、学区税以外のホームステッド控除を2027年に15万ドル、2028年に25万ドルへ引き上げるものですが、可決には60%が必要です。
賃貸ルール
フロリダ州は地方の家賃規制を禁じているため、マイアミに家賃上限はありません。この禁止を撤廃する法案（SB 1726 / HB 1493）が2026年に提出されましたが、可決された形跡は見つかっていません。
主なリスク
Citizens（州営損害保険）の契約者は、洪水区域にかかわらず2027年1月1日までに洪水保険への加入が必要なので、FEMA の高リスク区域外でも予算に入れましょう。3階建て以上のコンドミニアムは築30年とその後10年ごとに定期構造検査を受け、SIRS も必要で、その構造積立金はもう免除できません。2025年、南フロリダの築25年超の建物の取引は6%減り、新しい建物は2%増えました。
⚠ 確認中
未再確認の事項：FR/BAR の標準インスペクション期間（15日とされる）と標準修理上限額、沿岸部の築25年検査要件の現状、2026年のコンドミニアム法案 SB 1706 の成立、2026年11月3日の固定資産税修正案の結果（未確定）、Miami 21 の現行 ADU 面積・駐車場規定、マイアミ市の ADU 適合条例、フロリダ州の家賃規制禁止法の条文、マイアミ・デイド郡で所有者権原保険を慣例上誰が払うか。
公式情報源
更新日: 2026-10 · 表示日時点の公開ルールの要約です。法律・税務上の助言ではありません。必ず公式の情報源でご確認ください。