남플로리다
마이애미, FL
마이애미에서는 보험, 홍수 위험, 콘도 건물의 상태가 집 자체만큼 가치를 좌우합니다. 서프사이드 붕괴 이후 법률로 3층 이상 콘도 건물은 정기 구조 점검(milestone)과 구조 수선 적립금 조사(SIRS)에 따른 완전 적립이 의무화되어, 특별 부담금을 안은 노후 건물과 가치를 지키는 신축 건물로 시장이 갈라졌습니다.
💡 잠재력 팁
콘도라면 확정하기 전에 정기 구조 점검 보고서, SIRS, 현재 적립금 잔액을 받아 보고, 수령 후 7일간의 해약 기간을 활용하세요. 30년 넘은 건물에서 낮은 관리비는 이제 저렴함이 아니라 곧 닥칠 특별 부담금의 경고 신호입니다.
오퍼와 경쟁
매수인은 FR/BAR의 AS IS 계약과 Standard 계약 중에서 고릅니다. AS IS는 매도인의 수리 의무가 없고 매수인은 인스펙션 기간 중에만 철회할 수 있으며, Standard는 매도인이 정해진 수리 한도까지 고치고 목재 해충 피해와 미완료 허가도 포함됩니다. 남플로리다 재판매는 AS IS가 주류이므로 모든 점검을 기간 안에 끝내세요.
클로징과 비용 부담
지붕 연식, 4포인트 점검, 내풍 보강 보고서가 보험 가입 가능 여부와 보험료를 좌우하므로 오퍼 전에 풍수해·주택 보험과 홍수 보험의 확정 견적을 받으세요. 매수인은 대출 증서 인지세(100달러당 0.35달러)와 무형자산세(대출액의 0.2%)도 냅니다. 플로리다 SB 264는 중국 등 '우려 국가'에 주소를 둔 사람이 주요 기반시설이나 군사시설 인근 토지를 사는 것을 금지하고 등록을 요구합니다.
양도세
마이애미-데이드 카운티 증서 인지세는 단독주택이 100달러당 0.60달러, 콘도를 포함한 그 외는 1.05달러로, 플로리다 다른 지역의 0.70달러와 다릅니다. 관례상 매도인이 내지만 신축 콘도는 매수인이 내는 경우가 많으며, 80만 달러 단독주택은 4,800달러, 80만 달러 콘도는 8,400달러입니다.
매도인 정보 공개
Johnson v. Davis 판례에 따라 매도인은 가치에 중대한 영향을 주는 알려진 숨은 결함을 고지해야 하며, 현 상태(as is) 조항으로도 이 의무는 면제되지 않습니다. 2024년 10월 1일부터는 계약 시점까지 홍수 고지(플로리다 법 689.302조)도 해야 하고, 2025년 10월 1일부터는 소유 기간 중 피해를 준 모든 침수와 모든 출처의 홍수 지원까지 포함됩니다.
지을 수 있는 것
Miami 21은 형태 기반 코드로, 단독주택 T3 지구 중 T3-R은 제한형, T3-L은 주택과 부속 주택 1개, T3-O는 듀플렉스를 허용합니다. Live Local 법은 상업·공업·복합 용도 토지의 요건을 갖춘 저렴 주택 사업이 지역 밀도·높이 제한을 넘도록 허용하며, HB 1389(2026년 7월 1일 시행)로 일부 공공·종교 토지까지 확대되어 단독주택 블록 근처에 중층 건물이 들어설 수 있습니다.
허가와 기록
미완료·만료 허가는 계약 문제입니다. Standard 계약은 수리 한도에 허가 종결이 포함되지만 AS IS에서는 매수인의 문제가 됩니다. 마이애미시와 마이애미-데이드 카운티 허가 기록에서 주소를 조회하고, 최신 심사 기간은 시 허가 포털에서 확인하세요.
재산세
Save Our Homes는 자가 주택 평가액 상승을 3%와 CPI 중 낮은 쪽으로 제한하지만 매매 시 상한이 없어지므로 매도인의 세금 고지서는 참고가 되지 않습니다. 이전 플로리다 자가 주택의 혜택을 최대 50만 달러까지 3년 안에 옮길 수 있습니다. 2026년 11월 3일 투표 개헌안은 학군세 외 홈스테드 공제를 2027년 15만 달러, 2028년 25만 달러로 올리려 하지만 60% 찬성이 필요합니다.
임대 규정
플로리다주는 지방 임대료 규제를 금지하므로 마이애미에는 임대료 상한이 없습니다. 이를 폐지하는 법안(SB 1726 / HB 1493)이 2026년에 제출되었지만 통과된 흔적은 확인되지 않았습니다.
주요 위험
Citizens(주 운영 손해보험) 가입자는 홍수구역 여부와 관계없이 2027년 1월 1일까지 홍수 보험에 가입해야 하므로, FEMA 고위험 구역 밖이라도 예산에 넣으세요. 3층 이상 콘도 건물은 준공 30년 차와 이후 10년마다 정기 구조 점검을 받고 SIRS도 갖춰야 하며, 구조 적립금은 더 이상 면제할 수 없습니다. 2025년 남플로리다의 25년 넘은 건물 거래는 6% 줄었고 신축 건물은 2% 늘었습니다.
⚠ 확인 중
재확인되지 않은 사항: FR/BAR 기본 인스펙션 기간(15일로 알려짐)과 기본 수리 한도, 해안 25년 점검 요건의 현재 상태, 2026년 콘도 법안 SB 1706 시행 여부, 2026년 11월 3일 재산세 개헌안 결과(미정), Miami 21 현행 ADU 면적·주차 규정, 마이애미시 ADU 준수 조례, 플로리다 임대료 규제 금지 조문, 마이애미-데이드에서 소유자 타이틀 보험을 관례상 누가 내는지.
공식 출처
업데이트: 2026-10 · 표시된 날짜 기준 공개 규정의 요약입니다. 법률 또는 세무 조언이 아닙니다. 반드시 공식 출처에서 확인하세요.