旧金山湾区
旧金山, CA
这里房屋密集、房龄普遍较老，市级租金管制、陡峭的分级过户税和严格的地方审查共同决定了一栋楼的价值。同时，旧金山的许可数据是湾区最开放的，买家可以详细查清房产的历史。
💡 增值提示
在把新增单元或卧室的价值算进去之前，先在 DataSF 的建筑许可记录中查询这个地址：未经许可的施工和未结的投诉都会显示出来。若楼内有租客或老旧出租单元，要弄清哪些受租金管制，因为地方租金管制和近期的出租记录都可能让 SB 9 无法适用，并压低扩建的回报。
出价与竞争
多方竞价很常见，卖方通常在出价日前公开验房报告和披露文件。保留验房条件的买家一般只有 7 至 10 天；竞争最激烈时，买家会在出价前自行验房，然后放弃该条件。
过户及费用承担
交易通过第三方托管和产权保险公司完成，无需律师。按旧金山惯例，托管费和业主产权保险由买方支付。
过户税
市级过户税按惯例由卖方支付，已包含县级部分，并按价格分档递增：25 万零 1 美元至 999,999 美元为每 1,000 美元 6.80 美元，100 万至 500 万美元以下为每 1,000 美元 7.50 美元，2,500 万美元及以上最高为每 1,000 美元 60 美元。100 万至 500 万美元区间即全价的 0.75%。
卖方披露
适用加州统一规定：TDS（房屋转让披露表）、针对已划定灾害区的 NHD（自然灾害披露）、Mello-Roos 或 PACE 通知，以及经纪人的 AVID 目视检查记录，2 至 4 单元的楼须每个单元各一份。
可以建什么
州法允许在独栋地块上加建 ADU 和 JADU，也可依 SB 9 建双拼或分割地块；但若需拆除或改动受租金管制或近期有租客居住的住房，就不能使用 SB 9。旧金山属于 SB 79 所定义的“城市交通县”，自 2026 年 7 月 1 日起，主要公交站点附近可建更高、更密的住宅。
许可证与档案
DataSF 通过开放 API 发布建筑许可（数据集 i98e-djp9，约 128 万条记录）、水电许可和投诉记录，每周更新。作为人口超过 15 万的城市，旧金山还须依 AB 920 提供带进度追踪的统一在线申请平台。
房产税
Prop 13 规定评估价值在成交时重设为购买价，此后每年最多上涨 2%；加上地方债券，湾区实际税率一般约 1.1% 至 1.3%。成交后还会收到一张补充税单。
租赁规则
受管制单元在 2026 年 3 月 1 日至 2027 年 2 月 28 日期间只能涨租 1.6%（地区 CPI 的 60%）。不受地方租金管制的单元适用州法 AB 1482，2026 年 8 月至 2027 年 7 月上限为 8.8%。依 Costa-Hawkins 法，独栋住宅和公寓不受地方涨幅上限约束。
主要风险
NHD 报告会写明房产是否位于已划定的洪水、溃坝淹没、火灾或地震灾害区，规划结构改造前务必先读。本指南所依据的资料未涵盖旧金山特有的抗震加固规定，购买老楼前请向市政府核实。
⚠ 仍在核实
过户税各档门槛是否随通胀调整，以及 2026 年提出、拟对部分项目降低过户税的 BUILD Act 是否通过，均未确认。受租金管制楼宇以 1979 年 6 月前建成为界，这一点来自背景知识，未经资料核实。本地抗震加固规定未做研究。
官方来源
更新于: 2026-10 · 以上为截至所示日期的公开规则摘要，不构成法律或税务建议。请务必以官方来源为准。