サンフランシスコ・ベイエリア
サンフランシスコ, CA
古い建物が密集する市場で、市の家賃規制、急勾配の段階的な譲渡税、厳格な地元審査が建物の価値を左右します。一方で、許可データの公開度はベイエリアで最も高く、買主は物件の履歴を詳しく確認できます。
💡 ポテンシャルのヒント
住戸や寝室の追加を見込む前に、DataSF の建築許可記録で住所を検索しましょう。無許可工事や未解決の苦情が表示されます。賃借人や古い賃貸住戸がある建物では、どの住戸が家賃規制の対象かを確認してください。市の家賃規制や最近の賃貸履歴によって SB 9 が使えなくなり、増築の収益性も下がるためです。
オファーと競争
複数オファーは珍しくなく、売主は通常、オファー期日前にインスペクション報告と開示書類を公開します。インスペクション条件を残す場合でも期間は7〜10日程度で、競争が激しいときは事前に検査を済ませて条件を外すのが一般的です。
クロージングと費用負担
決済はエスクロー会社とタイトル会社が行い、弁護士は不要です。サンフランシスコの慣行では、エスクロー手数料と所有者向けタイトル保険を買主が負担します。
不動産譲渡税
市の譲渡税は慣行上売主が負担し、郡税分も含まれ、価格帯ごとに上がります。250,001〜999,999ドルは1,000ドルあたり6.80ドル、100万〜500万ドル未満は7.50ドル、2,500万ドル以上は最高60ドルです。100万〜500万ドルなら価格全体の0.75%になります。
売主の情報開示
カリフォルニア州共通の規則が適用されます。TDS（物件状況開示書）、指定災害区域に関する NHD（自然災害開示）、Mello-Roos や PACE の通知、エージェントの目視検査記録 AVID で、2〜4戸の建物では住戸ごとに AVID が必要です。
建てられるもの
州法により戸建て敷地に ADU と JADU を追加でき、SB 9 による2戸化や敷地分割も可能です。ただし家賃規制対象や最近賃借人が住んでいた住宅を解体・改変する場合、SB 9 は使えません。サンフランシスコは SB 79 の「都市交通郡」に当たり、2026年7月1日から主要な交通拠点の周辺でより高く高密度な住宅が認められています。
許可と記録
DataSF は建築許可（データセット i98e-djp9、約128万件）、配管・電気工事の許可、苦情記録をオープン API で公開し、毎週更新しています。人口15万人を超える市として、AB 920 に基づき進捗を追跡できる一元的なオンライン申請窓口も設ける必要があります。
固定資産税
Prop 13 により課税評価額は購入価格にリセットされ、その後は年2%までしか上がりません。地方債を含めると、ベイエリアの実効税率はおおむね1.1〜1.3%です。購入後には補充課税通知が届きます。
賃貸ルール
規制対象住戸の値上げ幅は、2026年3月1日から2027年2月28日まで1.6%（地域CPIの60%）に限られます。市の家賃規制外の住戸は州法 AB 1482 の対象で、2026年8月から2027年7月の上限は8.8%です。Costa-Hawkins 法により、戸建てとコンドミニアムは市の上限の対象外です。
主なリスク
NHD 報告書には、物件が指定された洪水、ダム決壊浸水、火災、地震の各災害区域にあるかが記載されます。構造工事を計画する前に必ず確認してください。本ガイドの調査はサンフランシスコ独自の耐震改修規則を扱っていないため、古い建物を買う前に市に確認しましょう。
⚠ 確認中
譲渡税の各段階がインフレ調整されるか、また2026年に提案された一部事業の譲渡税を引き下げる BUILD Act が成立したかは未確認です。家賃規制対象が1979年6月以前の建物とされる点は背景知識によるもので、資料で確認していません。市の耐震改修規則は調査対象外です。
公式情報源
更新日: 2026-10 · 表示日時点の公開ルールの要約です。法律・税務上の助言ではありません。必ず公式の情報源でご確認ください。