샌프란시스코 베이 에어리어
샌프란시스코, CA
오래된 주택이 밀집한 시장으로, 시의 임대료 규제, 가파른 누진 양도세, 엄격한 지역 심사가 건물 가치를 좌우합니다. 동시에 허가 데이터가 베이 지역에서 가장 개방적이어서 구매자가 매물 이력을 자세히 확인할 수 있습니다.
💡 잠재력 팁
세대나 침실 추가를 기대하기 전에 DataSF 건축 허가 기록에서 주소를 조회하세요. 무허가 공사와 미해결 민원이 나타납니다. 세입자나 오래된 임대 세대가 있는 건물이라면 어느 세대가 임대료 규제 대상인지 확인하세요. 시의 임대료 규제와 최근 임대 이력은 SB 9 적용을 막고 증축 수익을 떨어뜨릴 수 있습니다.
오퍼와 경쟁
복수 오퍼가 흔하며 매도인은 보통 오퍼 마감 전에 점검 보고서와 공개 서류를 공개합니다. 점검 조건을 유지해도 기간은 7~10일 정도이고, 경쟁이 가장 치열할 때는 오퍼 전에 직접 점검한 뒤 이 조건을 포기합니다.
클로징과 비용 부담
거래 종결은 에스크로와 권원보험 회사가 맡으며 변호사는 필요 없습니다. 샌프란시스코 관행상 에스크로 수수료와 소유자 권원보험은 매수인이 부담합니다.
양도세
시 양도세는 관행상 매도인이 내며 카운티 몫이 포함되어 있고 가격대별로 올라갑니다. 250,001~999,999달러는 1,000달러당 6.80달러, 100만~500만 달러 미만은 7.50달러, 2,500만 달러 이상은 최고 60달러입니다. 100만~500만 달러 구간이면 전체 가격의 0.75%입니다.
매도인 정보 공개
캘리포니아 공통 규정이 적용됩니다. TDS(매물 상태 공개서), 지정 재해 구역에 대한 NHD(자연재해 공개서), Mello-Roos 또는 PACE 고지, 중개인의 육안 점검 기록 AVID이며, 2~4세대 건물은 세대마다 AVID가 필요합니다.
지을 수 있는 것
주법에 따라 단독주택 부지에 ADU와 JADU를 추가할 수 있고 SB 9에 따른 2세대화나 필지 분할도 가능합니다. 다만 임대료 규제 대상이거나 최근 세입자가 살았던 주택을 철거·변경해야 하면 SB 9를 쓸 수 없습니다. 샌프란시스코는 SB 79상 "도시 교통 카운티"로, 2026년 7월 1일부터 주요 대중교통 정류장 주변에 더 높고 밀도 높은 주택이 허용됩니다.
허가와 기록
DataSF는 건축 허가(데이터셋 i98e-djp9, 약 128만 건), 배관·전기 허가, 민원 기록을 오픈 API로 공개하며 매주 갱신합니다. 인구 15만 명이 넘는 도시로서 AB 920에 따라 진행 상황을 추적할 수 있는 통합 온라인 신청 창구도 운영해야 합니다.
재산세
Prop 13에 따라 과세 평가액은 매입가로 재설정되고 이후 연 2%까지만 오릅니다. 지방채를 포함하면 베이 지역 실효세율은 대략 1.1~1.3%입니다. 매입 후 보충 과세 고지서가 나옵니다.
임대 규정
규제 대상 세대는 2026년 3월 1일부터 2027년 2월 28일까지 1.6%(지역 CPI의 60%)만 인상할 수 있습니다. 시 임대료 규제 밖의 세대는 주법 AB 1482가 적용되며 2026년 8월~2027년 7월 상한은 8.8%입니다. Costa-Hawkins 법에 따라 단독주택과 콘도는 시 상한에서 제외됩니다.
주요 위험
NHD 보고서에는 매물이 지정된 홍수, 댐 붕괴 침수, 화재, 지진 재해 구역에 있는지가 적혀 있으니 구조 공사를 계획하기 전에 꼭 읽으세요. 이 가이드의 조사 자료는 샌프란시스코 고유의 내진 보강 규정을 다루지 않으므로, 오래된 건물을 사기 전에 시에 확인하세요.
⚠ 확인 중
양도세 구간이 물가에 연동되는지, 그리고 2026년 제안된 일부 사업의 양도세를 낮추는 BUILD Act가 통과되었는지는 확인되지 않았습니다. 임대료 규제 대상이 1979년 6월 이전 건물이라는 점은 배경 지식이며 자료로 확인하지 않았습니다. 시의 내진 보강 규정은 조사하지 않았습니다.
공식 출처
업데이트: 2026-10 · 표시된 날짜 기준 공개 규정의 요약입니다. 법률 또는 세무 조언이 아닙니다. 반드시 공식 출처에서 확인하세요.