旧金山湾区

圣何塞, CA

湾区最大的城市，地块和房价比半岛地区更多样，但同样是节奏快、卖方先验房的出价文化。真正的不同在于：230 万美元以上有过户税“断崖”，而州住房法又让许多独栋地块可以加建单元。

💡 增值提示

先把价格和 Measure E 的 230 万美元门槛对照：一旦略高于门槛，额外 0.75% 的税就按全价计征，而非只对超出部分征收。然后评估地块能否加建 ADU 加 JADU，或依 SB 9 分割地块，并确认房屋过去 3 年内没有出租给租客，否则不能使用 SB 9。

出价与竞争

南湾房源通常在周中上线，当周末开放参观，约一周后统一审阅出价；卖方也可能提前接受抢先出价。卖方预先验房很普遍，若保留验房条件，期限也很短（约 7 至 10 天）。

交易由第三方托管和产权保险公司完成，无需律师。按圣塔克拉拉县惯例，托管费、业主产权保险和县级过户税由卖方支付。

县级税为每 1,000 美元 1.10 美元，另有每 1,000 美元 3.30 美元的市级税，由买卖双方分摊。Measure E 对 230 万美元以上的交易按全价加征：500 万美元以下 0.75%，500 万至 1,000 万美元 1.0%，1,000 万美元以上 1.5%。

适用加州统一规定：TDS（房屋转让披露表）、NHD（自然灾害披露）、Mello-Roos 或 PACE 特别税费通知，以及经纪人的 AVID 目视检查记录。PACE 留置权通过房产税单缴纳，可能给再融资带来麻烦，要特别留意。

州法允许独栋地块以行政审批方式加建 ADU 和 JADU（侧后退距离最多 4 英尺；750 平方英尺以下的 ADU 免交影响费），或依 SB 9 建两套住宅并一分为二。圣塔克拉拉县属于 SB 79 所定义的“城市交通县”，自 2026 年 7 月 1 日起，主要公交站点附近可建更高的住宅。

作为人口超过 15 万的城市，圣何塞须依 AB 920 提供带进度追踪的统一在线许可平台。州法规定，完整的 ADU 申请须在 60 天内作出决定。当前审批时长和房产许可历史请到市政府许可平台查询。

Prop 13 规定评估价值在成交时重设为购买价，此后年涨幅不超过 2%；实际税率一般约 1.1% 至 1.3%。圣塔克拉拉县估税官会在成交后寄来补充税单，收到通知后 60 天内可提出申诉。

圣何塞的《公寓租金条例》规定，1979 年 9 月 7 日前建成并入住的 3 单元及以上楼宇，年涨租不得超过 5%；独栋住宅、公寓、双拼和 ADU 不在其列。其他多数出租房适用州法 AB 1482（5% 加地区 CPI，最高 10%）。

请阅读 NHD 报告，了解房产是否位于已划定的洪水、溃坝淹没、火灾和地震灾害区，并调取该地块的 FEMA 洪水地图。本指南所依据的资料没有圣何塞专门的灾害数据，规划扩建前请查阅市、县的灾害地图。

⚠ 仍在核实

Measure E 门槛似乎随通胀调整（2020 年起始为 200 万美元，2026 年产权公司指南中为 230 万美元），请确认当前数额。《公寓租金条例》的细节来自二手资料，而非市政府。圣何塞的许可平台和数据接口未经核实。

更新于: 2026-10 · 以上为截至所示日期的公开规则摘要，不构成法律或税务建议。请务必以官方来源为准。