샌프란시스코 베이 에어리어
산호세, CA
베이 지역 최대 도시로 반도 지역보다 부지와 가격대가 다양하지만, 매도인이 미리 점검하고 빠르게 오퍼가 오가는 문화는 같습니다. 230만 달러를 넘으면 양도세가 급등하는 "절벽"과 많은 단독주택 부지에 세대를 추가할 수 있는 주 주택법이 특징입니다.
💡 잠재력 팁
먼저 가격을 Measure E의 230만 달러 기준선과 비교하세요. 조금이라도 넘으면 초과분이 아니라 전체 가격에 0.75%가 추가로 붙습니다. 이어서 부지가 ADU와 JADU 추가나 SB 9 분할에 충분한지 따져 보고, 지난 3년간 세입자가 살지 않았는지 확인하세요. 살았다면 SB 9를 쓸 수 없습니다.
오퍼와 경쟁
사우스베이 매물은 보통 주중에 공개되어 그 주말 오픈하우스를 열고, 공개 약 일주일 뒤 오퍼를 검토합니다. 매도인이 그 전에 선제 오퍼를 받기도 합니다. 매도인 사전 점검이 흔하며, 점검 조건을 유지해도 기간은 약 7~10일로 짧습니다.
클로징과 비용 부담
거래 종결은 에스크로와 권원보험 회사가 맡으며 변호사는 필요 없습니다. 샌타클래라 카운티 관행상 에스크로 수수료, 소유자 권원보험, 카운티 양도세는 매도인이 부담합니다.
양도세
카운티 세금은 1,000달러당 1.10달러, 시 세금은 1,000달러당 3.30달러이며 시 세금은 매수인과 매도인이 나눕니다. Measure E는 230만 달러를 넘는 거래에 전체 가격 기준으로 추가 과세하며, 500만 달러까지 0.75%, 500만~1,000만 달러 1.0%, 1,000만 달러 초과 1.5%입니다.
매도인 정보 공개
캘리포니아 공통 규정이 적용됩니다. TDS(매물 상태 공개서), NHD(자연재해 공개서), Mello-Roos 또는 PACE 특별부담금 고지, 중개인의 육안 점검 기록 AVID입니다. PACE 유치권은 재산세와 함께 납부되어 재융자를 어렵게 할 수 있으니 꼭 확인하세요.
지을 수 있는 것
주법에 따라 단독주택 부지에 ADU와 JADU를 행정 절차만으로 추가할 수 있고(측면·후면 이격 거리는 최대 4피트, 750제곱피트 미만 ADU는 개발 부담금 면제), SB 9로 2세대화와 필지 2분할도 가능합니다. 샌타클래라 카운티는 SB 79상 "도시 교통 카운티"로, 2026년 7월 1일부터 주요 대중교통 정류장 주변에 더 높은 주택이 허용됩니다.
허가와 기록
인구 15만 명이 넘는 도시로서 산호세는 AB 920에 따라 진행 상황을 추적할 수 있는 통합 온라인 허가 창구를 운영해야 합니다. 주법상 완비된 ADU 신청은 60일 안에 결정해야 합니다. 현재 심사 기간과 매물의 허가 이력은 시 허가 포털에서 확인하세요.
재산세
Prop 13에 따라 과세 평가액은 매입가로 재설정되고 이후 연 2%까지만 오릅니다. 실효세율은 대략 1.1~1.3%입니다. 매입 후 샌타클래라 카운티 평가관이 보충 과세 고지서를 보내며, 고지 후 60일 안에 이의를 제기할 수 있습니다.
임대 규정
산호세의 「아파트 임대료 조례」는 1979년 9월 7일까지 건축·입주한 3세대 이상 건물의 인상률을 연 5%로 제한하며, 단독주택, 콘도, 2세대 주택, ADU는 제외됩니다. 그 밖의 임대 주택 대부분은 주법 AB 1482(5% + 지역 CPI, 최대 10%)가 적용됩니다.
주요 위험
NHD 보고서에서 홍수, 댐 붕괴 침수, 화재, 지진 지정 재해 구역을 확인하고, 해당 필지의 FEMA 홍수 지도도 확보하세요. 이 가이드의 조사 자료에는 산호세 고유의 재해 데이터가 없으므로, 증축을 계획하기 전에 시와 카운티의 재해 지도를 확인하세요.
⚠ 확인 중
Measure E 기준선은 물가에 연동되는 것으로 보입니다(2020년 200만 달러에서 2026년 권원보험사 안내서 기준 230만 달러). 현재 금액을 확인하세요. 아파트 임대료 조례 세부 내용은 시가 아닌 2차 자료에서 나왔습니다. 산호세 허가 포털과 데이터 API는 확인되지 않았습니다.
공식 출처
업데이트: 2026-10 · 표시된 날짜 기준 공개 규정의 요약입니다. 법률 또는 세무 조언이 아닙니다. 반드시 공식 출처에서 확인하세요.