サンフランシスコ・ベイエリア
サンノゼ, CA
ベイエリア最大の都市で、半島部より敷地や価格帯の幅が広い一方、売主が事前に検査を済ませスピード勝負でオファーする文化は同じです。230万ドル超で譲渡税が跳ね上がる「崖」と、多くの戸建て敷地に住戸を追加できる州の住宅法が特徴です。
💡 ポテンシャルのヒント
まず価格を Measure E の230万ドルの基準と比べてください。わずかでも超えると、超過分ではなく価格全体に0.75%が追加課税されます。次に敷地が ADU と JADU の追加や SB 9 の分割に足りるかを見積もり、過去3年間に賃借人が住んでいなかったかを確認しましょう。住んでいた場合は SB 9 が使えません。
オファーと競争
サウスベイの物件は通常、週の半ばに公開され、その週末にオープンハウス、公開から約1週間後にオファー審査が行われます。売主がそれより前に先行オファーを受けることもあります。売主による事前検査が一般的で、インスペクション条件を残しても期間は約7〜10日と短めです。
クロージングと費用負担
決済はエスクロー会社とタイトル会社が行い、弁護士は不要です。サンタクララ郡の慣行では、エスクロー手数料、所有者向けタイトル保険、郡の譲渡税を売主が負担します。
不動産譲渡税
郡税は1,000ドルあたり1.10ドル、市税は1,000ドルあたり3.30ドルで、市税は買主と売主で折半します。Measure E により230万ドル超の取引には価格全体に追加課税され、500万ドルまで0.75%、500万〜1,000万ドルで1.0%、1,000万ドル超で1.5%です。
売主の情報開示
カリフォルニア州共通の規則が適用されます。TDS（物件状況開示書）、NHD（自然災害開示）、Mello-Roos や PACE の特別課税通知、エージェントの目視検査記録 AVID です。PACE の担保権は固定資産税と一緒に支払われ、借り換えの妨げになることがあるため要注意です。
建てられるもの
州法により戸建て敷地には ADU と JADU を行政手続きのみで追加でき（側面・背面のセットバックは最大4フィート、750平方フィート未満の ADU は開発負担金が免除）、SB 9 で2戸化と敷地の2分割も可能です。サンタクララ郡は SB 79 の「都市交通郡」に当たり、2026年7月1日から主要な交通拠点の周辺でより高い住宅が認められています。
許可と記録
人口15万人を超える市として、サンノゼは AB 920 に基づき進捗を追跡できる一元的なオンライン許可窓口を設ける必要があります。州法では、書類の揃った ADU 申請に60日以内に判断を下すことが義務付けられています。現在の審査期間と物件の許可履歴は市の許可ポータルで確認してください。
固定資産税
Prop 13 により課税評価額は購入価格にリセットされ、その後の上昇は年2%までです。実効税率はおおむね1.1〜1.3%です。購入後にはサンタクララ郡の評価官から補充課税通知が届き、通知から60日以内なら不服申し立てができます。
賃貸ルール
サンノゼの「アパート家賃条例」は、1979年9月7日までに建築・入居された3戸以上の建物について年5%までの値上げに制限しています。戸建て、コンドミニアム、2戸住宅、ADU は対象外です。その他の賃貸の多くは州法 AB 1482（5%＋地域CPI、上限10%）の対象です。
主なリスク
NHD 報告書で洪水、ダム決壊浸水、火災、地震の各指定災害区域を確認し、敷地の FEMA 洪水マップも取得してください。本ガイドの調査にはサンノゼ固有の災害データがないため、増築を計画する前に市と郡のハザードマップを確認しましょう。
⚠ 確認中
Measure E の基準額はインフレ調整されているとみられます（2020年は200万ドル、2026年のタイトル会社のガイドでは230万ドル）。最新額を確認してください。アパート家賃条例の詳細は市ではなく二次資料によるものです。サンノゼの許可ポータルやデータ API は未確認です。
公式情報源
更新日: 2026-10 · 表示日時点の公開ルールの要約です。法律・税務上の助言ではありません。必ず公式の情報源でご確認ください。