ロサンゼルス都市圏
ロサンゼルス, CA
さまざまな重複規制の街で、丘陵地や延床面積の制限、歴史地区、極めて高い火災危険区域が敷地の活用余地を決めます。Measure ULA が適用されると譲渡税は西海岸の都市で最も重く、2025年1月の大火後の再建には独自の迅速化ルールがあります。
💡 ポテンシャルのヒント
増築の価値を見積もる前に、ZIMAS で敷地を調べましょう。丘陵地や延床面積の重複規制、歴史地区、火災危険度、家賃安定化条例の対象かどうかが分かります。価格も Measure ULA の基準額（540万ドル）と比べてください。わずかに超えるだけで価格全体に4%が課されます。
オファーと競争
カリフォルニア州の売買契約では、調査、鑑定、融資の条件期間が既定で17日ですが、競争の激しいロサンゼルスの地域では短縮や放棄がよく見られます。エスクロー期間は通常約30日です。
クロージングと費用負担
決済はエスクロー会社とタイトル会社が行い、弁護士は不要です。南カリフォルニアではエスクロー手数料を買主と売主で折半するのが慣行で、ロサンゼルス郡では郡の譲渡税と所有者向けタイトル保険を通常売主が負担します。
不動産譲渡税
ロサンゼルス市内の取引には郡税0.11%と市税0.45%が必ずかかります。2026年6月30日以降に決済する取引では、Measure ULA により540万ドル以上で価格全体に4%、1,090万ドル以上で5.5%が加算されます。550万ドルの取引で合計約250,800ドル、539万ドルなら約30,200ドルです。ULA は市域内のみで、ビバリーヒルズやサンタモニカには適用されません。
売主の情報開示
カリフォルニア州共通の規則が適用されます。TDS（物件状況開示書）、NHD（自然災害開示）、Mello-Roos や PACE の通知、エージェントの AVID です。火災危険度が高い、または極めて高い区域にある2010年以前の住宅には、防火対策に関する開示も必要です。
建てられるもの
丘陵地（BHO）と延床面積（BMO）の規則、歴史保存地区（HPOZ）、特定計画が規模を制限し、いずれも ZIMAS で確認できます。市と郡は極めて高い火災危険区域で SB 9 の適用を停止し、SB 1123 の小区画分割は火災危険度が高い・極めて高い区域では法律で禁止されています。パリセーズ火災後の再建は、公聴会なしで従前の建築面積と高さの110%まで認められます。
許可と記録
許可履歴は LADBS（ロサンゼルス建築安全局）の建築記録で検索でき、ZIMAS では用途地域と重複規制が分かります。市長室によると、パリセーズ再建の許可は火災前の通常より約3倍速く、戸建ての審査項目の7割以上が省かれました。通常の案件の2026年の公式な中央値は見つかっていません。
固定資産税
Prop 13 により課税評価額は購入価格にリセットされ、上昇は年2%までです。住民投票で承認された地方債や特別課税を含めると、実効税率はおおむね1.1〜1.3%です。購入後には補充課税通知が届きます。
賃貸ルール
家賃安定化条例（RSO）は、1978年10月1日より前に使用許可を得た建物の賃貸住戸が対象で、年間の値上げ幅は市が定め、正当な理由のない退去要求の禁止や転居補償があります。住戸を賃貸市場から外すには Ellis 法の手続きが必要です。新しい賃貸は州法 AB 1482（5%＋CPI、上限10%）の対象です。RSO の対象かどうかは ZIMAS に表示されます。
主なリスク
最大のリスクは山火事です。保険会社の撤退が進み、カリフォルニア州の FAIR Plan が最後の受け皿になっています。2025年に焼けたアルタデナ地区の多くは州の高火災危険区域の外にあり、地図がリスクを過小評価する場合があります。丘陵地の地すべり、液状化、活断層帯、メタン区域、古い木造の軟弱階建物の耐震改修義務にも注意が必要です。
⚠ 確認中
2026年11月3日の住民投票には Measure ULA の適用除外案が2件あります（新築集合住宅の10年間の除外、パリセーズ火災被災者の除外）。結果は本更新の後に判明します。ULA の基準額は毎年調整され、前年度の数値は資料により異なります。丘陵地・延床面積・HPOZ・RSO の詳細、RSO の現行の許容値上げ幅、南カリフォルニアの決済費用の慣行は背景知識に基づくもので、確認が必要です。
公式情報源
更新日: 2026-10 · 表示日時点の公開ルールの要約です。法律・税務上の助言ではありません。必ず公式の情報源でご確認ください。