로스앤젤레스 광역권
로스앤젤레스, CA
중첩 규제의 도시로, 구릉지·연면적 제한, 역사 지구, 초고위험 화재 구역이 부지 활용 범위를 정합니다. Measure ULA가 적용되면 양도세가 서부 해안 도시 중 가장 무겁고, 2025년 1월 대형 산불 이후 재건을 위한 별도의 신속 절차가 있습니다.
💡 잠재력 팁
증축 가치를 따지기 전에 ZIMAS에서 필지를 조회하세요. 구릉지·연면적 중첩 규제, 역사 지구, 화재 위험 등급, 임대료 안정화 조례 적용 여부가 나옵니다. 가격도 Measure ULA 기준선(540만 달러)과 비교하세요. 조금만 넘어도 전체 가격에 4%가 붙습니다.
오퍼와 경쟁
캘리포니아 매매계약의 조사·감정·대출 조건 기간은 기본 17일이지만, 경쟁이 치열한 로스앤젤레스 지역에서는 자주 단축되거나 포기됩니다. 에스크로 기간은 보통 약 30일입니다.
클로징과 비용 부담
거래 종결은 에스크로와 권원보험 회사가 맡으며 변호사는 필요 없습니다. 남부 캘리포니아에서는 에스크로 수수료를 양측이 나누는 것이 관행이며, 로스앤젤레스 카운티에서는 카운티 양도세와 소유자 권원보험을 보통 매도인이 부담합니다.
양도세
로스앤젤레스시 안의 모든 거래에는 카운티세 0.11%와 시세 0.45%가 붙습니다. 2026년 6월 30일 이후 종결되는 거래는 Measure ULA로 540만 달러부터 전체 가격에 4%, 1,090만 달러부터 5.5%가 추가됩니다. 550만 달러 거래는 합계 약 250,800달러, 539만 달러면 약 30,200달러입니다. ULA는 시 경계 안에서만 적용되며 비벌리힐스나 샌타모니카는 해당되지 않습니다.
매도인 정보 공개
캘리포니아 공통 규정이 적용됩니다. TDS(매물 상태 공개서), NHD(자연재해 공개서), Mello-Roos 또는 PACE 고지, 중개인의 AVID입니다. 화재 위험이 높거나 매우 높은 구역에 있는 2010년 이전 주택은 방화 보강 공개서도 필요합니다.
지을 수 있는 것
구릉지(BHO)·연면적(BMO) 규정, 역사 보존 지구(HPOZ), 특정 계획이 규모를 제한하며 모두 ZIMAS에서 확인할 수 있습니다. 시와 카운티는 초고위험 화재 구역에서 SB 9 적용을 중단했고, SB 1123 소규모 필지 분할은 고위험·초고위험 화재 구역에서 법으로 금지됩니다. 팰리세이즈 산불 이후 재건은 공청회 없이 기존 면적과 높이의 110%까지 허용됩니다.
허가와 기록
허가 이력은 LADBS(로스앤젤레스 건축안전국) 건축 기록에서 검색할 수 있고, ZIMAS에서 용도지역과 중첩 규제를 볼 수 있습니다. 시장실에 따르면 팰리세이즈 재건 허가는 산불 이전 통상보다 약 3배 빠르고 단독주택 심사 항목의 70% 이상이 없어졌습니다. 일반 사업의 2026년 공식 중간값은 찾지 못했습니다.
재산세
Prop 13에 따라 과세 평가액은 매입가로 재설정되고 인상은 연 2%로 제한됩니다. 주민 투표로 승인된 채권과 특별부담금을 포함하면 실효세율은 대략 1.1~1.3%입니다. 매입 후 보충 과세 고지서가 나옵니다.
임대 규정
임대료 안정화 조례(RSO)는 1978년 10월 1일 이전에 사용 승인을 받은 건물의 임대 세대에 적용되며, 연간 인상률은 시가 정하고 정당한 사유 없는 퇴거 금지와 이주 보상이 있습니다. 세대를 임대 시장에서 빼려면 Ellis 법 절차가 필요합니다. 새 임대 주택은 주법 AB 1482(5% + CPI, 최대 10%)가 적용됩니다. RSO 대상 여부는 ZIMAS에 표시됩니다.
주요 위험
가장 큰 위험은 산불입니다. 보험사들이 철수하면서 캘리포니아 FAIR Plan이 최후의 선택지가 되었습니다. 2025년 불탄 알타데나 지역 대부분은 주의 고위험 화재 구역 밖에 있었기 때문에 지도가 위험을 과소평가할 수 있습니다. 구릉지 산사태, 액상화, 단층대, 메탄 구역, 오래된 목조 필로티 건물의 내진 보강 의무도 확인하세요.
⚠ 확인 중
2026년 11월 3일 투표에는 Measure ULA 면제안 두 건(신축 다세대 주택 10년 면제, 팰리세이즈 산불 피해자 면제)이 올라 있으며 결과는 이번 갱신 이후 나옵니다. ULA 기준선은 매년 조정되며 전년도 수치는 자료마다 다릅니다. 구릉지·연면적·HPOZ·RSO 세부 사항, 현재 RSO 허용 인상률, 남부 캘리포니아 거래 비용 관행은 배경 지식이므로 확인이 필요합니다.
공식 출처
업데이트: 2026-10 · 표시된 날짜 기준 공개 규정의 요약입니다. 법률 또는 세무 조언이 아닙니다. 반드시 공식 출처에서 확인하세요.