ニューヨーク都市圏
ニューヨーク, NY
ニューヨークでは、オファーが承諾されても弁護士が作成した契約書に署名し手付金を払うまで誰も拘束されないため、調査はすべて署名前に行います。コープ（co-op）の理事会は理由を示さずに買主を拒否でき、譲渡税、マンション税、抵当登録税が重なるため、決済費用は全米で最も高い水準です。
💡 ポテンシャルのヒント
増築を当てにする前に、ZoLa と LPC（ランドマーク保存委員会）の地図で住所を調べましょう。ランドマークや歴史地区に指定されていると裏側や屋上の増築が阻まれることがありますが、指定外の一戸建て・二世帯住宅なら City of Yes により800平方フィートまでの ADU を追加できる可能性があります。
オファーと競争
契約書は売主側の弁護士が作成し、買主が先に署名して慣例で10%の手付金を払い、売主が署名した時点で初めて拘束力が生じます。それまではどちらも撤回できます。一般的なインスペクション条件はないため、署名前にインスペクションとコープ・コンドミニアムの財務確認を済ませましょう。
クロージングと費用負担
取引は売主・買主双方の弁護士が進めます。コープの買主は株式と専有賃借権を購入し、理事会の面接と財務書類の審査を受け、権原保険の代わりに UCC 担保権調査で決済します。コンドミニアムは証書による所有権移転で、通常の住宅ローンが使えます。NYC の抵当登録税は50万ドル未満のローンで1.8%、50万ドル以上で1.925%です（コープは対象外）。
不動産譲渡税
売主はニューヨーク州譲渡税（0.4%、300万ドル以上は0.65%）と NYC の RPTT（50万ドル以下1%、超過で1.425%）を払います。買主は100万ドル以上で価格全体にマンション税（1%から段階的に上がり2,500万ドル以上で3.9%）がかかるため、区分の境目をわずかに超えると割高になります。新築の分譲物件では買主が売主の税も負担するのが一般的です。川向こうのニュージャージー州では、2025年7月10日から100万ドル以上の売買に売主負担の段階的手数料（Graduated Percent Fee、1〜3.5%）が課されています。
売主の情報開示
2024年3月20日以降、1〜4世帯住宅では物件状態開示書（PCDS）が義務化され、500ドルの値引きで開示を免れる方法は廃止され、洪水リスク、浸水歴、洪水保険に関する質問が加わりました。コンドミニアムとコープは対象外なので、建物の財務資料や議事録で調査します。
建てられるもの
City of Yes for Housing Opportunity（2024年12月）により、一戸建て・二世帯住宅ごとに1戸の ADU（最大800平方フィート、駐車場不要）が認められました。独立型 ADU は敷地境界から5フィート以上離し、最大2階建てまたは25フィートです。地下住戸には州法の改正がなお必要で、一部の洪水区域では ADU が制限され、歴史地区の外観工事の多くはランドマーク保存委員会の承認が必要です。
許可と記録
DOB NOW と旧 BIS システムで許可、違反、苦情、使用証明書（CO）を確認できます。1938年以前の建物には CO がない場合があり、代わりに「異議なし書簡」（Letter of No Objection）を使います。ACRIS には証書と担保権、HPD Online には住宅法違反が記録されており、小規模な改修は通常数週間から数か月かかります。
固定資産税
1〜3世帯住宅はクラス1で、市場価値の6%で評価され、評価額の上昇は年6%、5年で20%が上限です。コープとコンドミニアムはクラス2で、賃貸物件として評価されるため評価額は低めに抑えられ、STAR 控除やコープ・コンドミニアム減免で税額を下げられます。
賃貸ルール
1974年以前に建てられた6戸以上の建物は原則として家賃安定化（rent stabilization）の対象で、2019年の HSTPA により規制解除の道はほぼ閉ざされ、合法家賃は家賃ガイドライン委員会の年次決定でしか上げられません。2024年の Good Cause Eviction 法により、多くの非安定化住戸でも値上げは CPI+5%か10%の低い方が上限となり、小規模家主は適用除外です。
主なリスク
Local Law 97 は延床2万5,000平方フィート超の建物に、上限を超えた CO2 換算1トンあたり年268ドルの罰金を科し、2030年からは上限がさらに厳しくなるため、コープやコンドミニアムの予算を圧迫しかねません。建物の適合報告書を求めましょう。水辺の地域はハリケーン・サンディ以降の洪水リスクがあるため、NYC 洪水ハザードマッパー（2050年代・2080年代の予測付き）を確認し、FEMA 洪水区域で価値の50%を超える改修をすると洪水基準への全面適合が必要になる点に注意してください。
⚠ 確認中
2026年について公式ページで未再確認の事項：州・市の譲渡税とマンション税の税率表（2019年から変更なしとみられる）、抵当登録税率、City of Yes の ADU 地域除外の最終版、2026年10月1日以降の賃貸契約に対する家賃ガイドライン委員会の決定、Good Cause の最新 CPI 数値、NYC 2027年度のクラス別税率、LL97 罰金の物価連動の有無。
公式情報源
更新日: 2026-10 · 表示日時点の公開ルールの要約です。法律・税務上の助言ではありません。必ず公式の情報源でご確認ください。