뉴욕 광역권
뉴욕, NY
뉴욕에서는 오퍼가 수락되어도 변호사가 작성한 계약서에 서명하고 계약금을 낼 때까지 아무도 구속되지 않으므로, 모든 실사는 서명 전에 해야 합니다. 코옵(co-op) 이사회는 이유 없이 매수인을 거절할 수 있고, 양도세·맨션세·저당 등록세가 겹쳐 클로징 비용이 미국 최고 수준입니다.
💡 잠재력 팁
증축을 기대하기 전에 ZoLa와 LPC(랜드마크 보존위원회) 지도에서 주소를 조회하세요. 랜드마크나 역사 지구로 지정되어 있으면 후면·옥상 증축이 막힐 수 있지만, 지정 밖의 1~2가구 주택은 이제 City of Yes에 따라 최대 800제곱피트의 ADU를 추가할 수 있습니다.
오퍼와 경쟁
매도인 변호사가 계약서를 작성하고, 매수인이 먼저 서명하며 관례상 10% 계약금을 내고, 매도인이 서명해야 비로소 구속력이 생깁니다. 그 전까지는 양측 모두 철회할 수 있습니다. 일반적인 인스펙션 조건이 없으므로 서명 전에 인스펙션과 코옵·콘도 재무 검토를 마쳐야 합니다.
클로징과 비용 부담
양측 모두 변호사가 거래를 진행합니다. 코옵 매수인은 주식과 전용 임차권을 사고, 이사회 면접과 재무 서류 심사를 거쳐 타이틀 보험 대신 UCC 담보권 조회로 클로징합니다. 콘도는 증서로 이전되고 일반 모기지를 씁니다. 뉴욕시 저당 등록세는 50만 달러 미만 대출 1.8%, 50만 달러 이상 1.925%입니다(코옵 면제).
양도세
매도인은 뉴욕주 양도세(0.4%, 300만 달러 이상은 0.65%)와 뉴욕시 RPTT(50만 달러 이하 1%, 초과 1.425%)를 냅니다. 매수인은 100만 달러부터 가격 전체에 맨션세(1%부터 구간별로 올라 2,500만 달러 이상 3.9%)를 내므로 구간 경계를 조금 넘으면 더 비쌉니다. 신규 분양 물건은 매수인이 매도인 세금까지 부담하는 경우가 많습니다. 강 건너 뉴저지에서는 2025년 7월 10일부터 100만 달러 이상 거래에 매도인 부담의 누진 수수료(Graduated Percent Fee, 1~3.5%)가 부과됩니다.
매도인 정보 공개
2024년 3월 20일부터 1~4가구 주택은 부동산 상태 고지서(PCDS)가 의무화되었고, 500달러 공제로 고지를 대신하던 방식은 폐지되었으며 홍수 위험·침수 이력·홍수 보험 질문이 추가되었습니다. 콘도와 코옵은 대상이 아니므로 건물 재무 자료와 회의록으로 실사합니다.
지을 수 있는 것
City of Yes 주택 기회 계획(2024년 12월)으로 1~2가구 주택마다 ADU 1개(최대 800제곱피트, 주차 불필요)가 허용됩니다. 독립형 ADU는 필지 경계에서 최소 5피트 떨어져야 하고 최대 2층 또는 25피트입니다. 지하 주택은 여전히 주법 개정이 필요하고, 일부 홍수구역은 ADU가 제한되며, 역사 지구의 외관 공사 대부분은 랜드마크 보존위원회 승인이 필요합니다.
허가와 기록
DOB NOW와 기존 BIS 시스템에서 허가, 위반, 민원, 사용승인서(CO)를 확인할 수 있습니다. 1938년 이전 건물은 CO가 없을 수 있으며 대신 '이의 없음 확인서'(Letter of No Objection)를 씁니다. ACRIS에는 증서와 담보권, HPD Online에는 주택법 위반이 기록되며, 소규모 개조는 보통 몇 주에서 몇 달이 걸립니다.
재산세
1~3가구 주택은 클래스 1로 시장가치의 6%로 평가되며, 평가액 상승은 연 6%, 5년간 20%로 제한됩니다. 코옵과 콘도는 클래스 2로 임대 건물처럼 평가되어 평가액이 낮게 유지되며, STAR 공제와 코옵·콘도 감면으로 세금을 줄일 수 있습니다.
임대 규정
1974년 이전에 지어진 6세대 이상 건물은 대체로 임대료 안정화(rent stabilization) 대상이며, 2019년 HSTPA로 규제 해제 경로가 대부분 막혀 합법 임대료는 임대료 가이드라인 위원회의 연간 결정으로만 오릅니다. 2024년 Good Cause Eviction 법은 많은 비안정화 주택의 인상도 CPI+5%와 10% 중 낮은 쪽으로 제한하며, 소규모 임대인은 예외입니다.
주요 위험
Local Law 97은 연면적 2만 5,000제곱피트 초과 건물에 한도를 넘는 CO2 환산 1톤당 연 268달러의 벌금을 부과하고 2030년부터 한도가 훨씬 엄격해져 코옵·콘도 예산을 압박할 수 있으니, 건물의 준수 보고서를 요청하세요. 해안 지역은 허리케인 샌디 이후 부각된 홍수 위험이 있으므로 뉴욕시 홍수 위험 지도(2050년대·2080년대 전망 포함)를 확인하고, FEMA 홍수구역에서 가치의 50%를 넘는 개조는 홍수 규정 전면 준수를 촉발한다는 점을 기억하세요.
⚠ 확인 중
2026년 기준 공식 페이지로 재확인되지 않은 사항: 뉴욕주·뉴욕시 양도세 및 맨션세 세율표(2019년 이후 변동 없는 것으로 추정), 저당 등록세율, City of Yes ADU 최종 지역 제외 범위, 2026년 10월 1일 이후 임대차에 대한 임대료 가이드라인 위원회 결정, Good Cause 최신 CPI 수치, 뉴욕시 2027 회계연도 클래스별 세율, LL97 벌금의 물가 연동 여부.
공식 출처
업데이트: 2026-10 · 표시된 날짜 기준 공개 규정의 요약입니다. 법률 또는 세무 조언이 아닙니다. 반드시 공식 출처에서 확인하세요.